Le marché du neuf en PACA traverse une phase de correction après plusieurs années de hausse soutenue. Le prix médian du mètre carré neuf dans la région recule d’environ 4 % sur un an, tout en restant en hausse d’environ 13 % sur cinq ans selon Le Figaro Immobilier. Pour ce classement 2026, on a retenu des programmes neufs commercialisés en PACA, évalués sur trois axes : localisation, qualité architecturale annoncée et adéquation avec un projet concret.
1. Le Domaine d’Azur à Saint-Laurent-du-Var
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Signé Les Nouveaux Constructeurs, ce programme propose des appartements du 2 au 4 pièces dans le quartier résidentiel des Jaquons, avec livraison prévue en 2026. Le cadre inclut un jardin paysager commun et une piscine, ce qui reste rare sur ce segment de prix dans les Alpes-Maritimes.
L’emplacement à quelques minutes à pied du centre-ville, avec commerces, écoles et deux arrêts de bus accessibles, en fait un programme adapté aux familles primo-accédantes. L’accès rapide à l’A8 convient aussi aux actifs qui travaillent à Nice.
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2. Palm Square à Nice en nue-propriété
Commercialisé par Cogedim, Palm Square cible un profil investisseur patrimonial grâce à son montage en nue-propriété. On achète la nue-propriété à un prix décoté, sans percevoir de loyers pendant la durée du démembrement, puis on récupère la pleine propriété à terme.
Ce dispositif supprime la gestion locative pendant toute la période de démembrement. Pour un acquéreur qui cherche à préparer sa retraite sur la Côte d’Azur sans contrainte de gestion, c’est l’un des montages les plus lisibles du marché niçois.
3. Valmer à Marseille
Autre programme Cogedim, Valmer se positionne sur le marché marseillais avec une architecture contemporaine tournée vers la mer. Marseille concentre une part significative de la demande en logements neufs de la région, portée par une démographie dynamique.
Le programme s’adresse autant aux résidents qu’aux investisseurs en LMNP ou en location classique. La tension locative sur Marseille reste forte, ce qui sécurise la rentabilité pour ceux qui visent un investissement locatif meublé.
4. Viva Mare à Nice
Toujours chez Cogedim, Viva Mare mise sur la proximité littorale à Nice. Les retours varient sur ce point, mais la localisation côtière reste le premier critère de valorisation dans les Alpes-Maritimes sur le long terme.
Ce programme vise un public qui souhaite une résidence principale ou secondaire face mer, avec les prestations associées (terrasses, luminosité, finitions soignées). Le ticket d’entrée est plus élevé que dans l’arrière-pays, mais la liquidité à la revente compense.
5. Les Terrasses d’Ella à Aix-en-Provence
Proposé par Cogedim sur le secteur aixois, Les Terrasses d’Ella profite du dynamisme économique du bassin Aix-Marseille. Le marché tertiaire local souffre d’un manque d’offre neuve, ce qui indirectement soutient la demande résidentielle : les cadres et salariés cherchent à se loger près de leur lieu de travail.
Le programme s’adresse aux acquéreurs qui veulent vivre à Aix sans s’éloigner du centre. Pour un investisseur, le potentiel locatif auprès d’étudiants et de jeunes actifs reste un atout concret.
6. Les Balcons de Massalia à Marseille
Ce programme Cogedim complète l’offre marseillaise avec un positionnement différent de Valmer. Les Balcons de Massalia mise sur des logements avec espaces extérieurs généreux (balcons, terrasses), un critère devenu prioritaire depuis quelques années.
Marseille reste la ville la plus accessible en prix parmi les grandes métropoles de PACA. Pour un primo-accédant éligible au PTZ, ce type de programme permet d’entrer sur le marché neuf dans une ville où la demande locative soutient aussi l’option investissement.
7. Effet Nature à Fréjus dans le Var
Également signé Cogedim, Effet Nature se situe à Fréjus et cible les acquéreurs qui préfèrent un cadre plus vert, à l’écart des grandes métropoles. Le Var attire une clientèle en quête de qualité de vie, souvent en résidence principale après un départ de la région parisienne.
Ce programme se distingue par son insertion paysagère. Il s’adresse à ceux qui acceptent un temps de trajet plus long vers Nice ou Marseille en échange d’un environnement calme et d’un prix au mètre carré sensiblement inférieur.
8. Altéa à Aix-en-Provence par Bouygues Immobilier
Bouygues Immobilier commercialise Altéa dans le secteur aixois, avec des appartements neufs proches du centre-ville. La rareté du foncier disponible dans Aix intra-muros positionne ce type de programme sur un segment premium.
Altéa convient à un investisseur qui vise la rentabilité locative étudiante ou saisonnière sur Aix. La ville accueille plusieurs grandes écoles et universités, ce qui garantit un vivier de locataires tout au long de l’année.
9. Cœur Jardin à Toulon par Cogedim
Commercialisé par Cogedim à Toulon, Cœur Jardin propose des appartements neufs dans un cadre paysager avec services intégrés. Le programme cible les acquéreurs qui recherchent un logement clé en main, avec gestion déléguée possible via le statut LMNP.
- Gestion déléguée à un exploitant professionnel, sans souci de recherche de locataires
- Revenus encadrés par un bail commercial, offrant une visibilité sur le rendement
- Éligibilité au statut LMNP avec amortissement du bien
Ce format s’adresse aux investisseurs qui veulent un placement immobilier sans gestion quotidienne, avec un ticket d’entrée souvent inférieur à l’immobilier résidentiel classique sur la Côte d’Azur.
10. Rive Nature à Antibes par Nexity
Nexity commercialise Rive Nature à Antibes, dans un quartier résidentiel proche du littoral et du centre-ville. Antibes figure parmi les villes les plus recherchées pour acheter un appartement neuf sur la Côte d’Azur en 2026.
La ville combine un marché locatif saisonnier très actif et une demande résidentielle permanente. Pour un acquéreur qui hésite entre résidence principale et mise en location estivale, Antibes offre cette flexibilité rare.
Le marché du neuf en PACA reste marqué par un manque d’offre plus que par une absence de demande. Les programmes listés couvrent des profils variés, du primo-accédant au PTZ sur Marseille à l’investisseur patrimonial en nue-propriété sur Nice. Avant de signer, vérifiez la date de livraison réelle, le niveau de prestations inclus dans le prix, et l’éligibilité aux dispositifs fiscaux en vigueur au moment de l’achat.
