L’indice Insee qui sert à réviser le loyer d’un bail d’habitation est l’indice de référence des loyers (IRL), publié chaque trimestre. Pour 2018, l’indice du loyer s’établit à 127,22 au premier trimestre, 127,77 au deuxième, 128,45 au troisième et 129,03 au quatrième. Reste à savoir lequel s’applique à votre bail, puis à l’intégrer à la formule de révision.
Les valeurs de l’IRL publiées par l’Insee pour 2018
L’IRL a pour base 100 le quatrième trimestre 1998. Les quatre valeurs de l’indice de référence des loyers 2018 sont les suivantes :
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| Trimestre 2018 | Valeur de l’IRL | Variation sur un an |
|---|---|---|
| 1er trimestre | 127,22 | +1,05 % |
| 2e trimestre | 127,77 | +1,25 % |
| 3e trimestre | 128,45 | +1,57 % |
| 4e trimestre | 129,03 | +1,74 % |
L’Insee a publié l’indice du troisième trimestre le 11 octobre 2018 et celui du quatrième le 15 janvier 2019. Le trimestre précédent, le quatrième de 2017, était à 126,82.
Chaque valeur se déduit de celle du même trimestre de l’année d’avant, à laquelle on applique l’évolution de la moyenne sur douze mois des prix à la consommation, hors tabac et hors loyers.
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La variation sur un an grimpe chaque trimestre en 2018, de 1,05 % à 1,74 %. Un bail révisé avec l’indice du quatrième trimestre bénéficie donc de la hausse la plus forte de l’année, alors qu’un bail indexé sur le premier trimestre reste à 1,05 %.
Quel trimestre retenir selon la clause d’indexation du bail
Pour un logement du parc privé, la révision se fait avec l’IRL du trimestre indiqué dans le bail. Si le bail n’en mentionne aucun, on retient le dernier indice publié à la date de signature.
Il suffit donc de lire la clause d’indexation. Un bail qui renvoie au « troisième trimestre » se révise avec 128,45 si la révision porte sur 2018, quelle que soit la date d’anniversaire du contrat.
Le nouveau montant se reporte ensuite sur chaque quittance de loyer du bailleur particulier, à partir de la date où la révision est demandée.
Calculer le loyer révisé avec un indice de 2018
La formule est la suivante : nouveau loyer = loyer actuel x nouvel IRL / IRL de même trimestre un an plus tôt. Le résultat s’arrondit à la deuxième décimale.
Prenons un loyer hors charges de 600 euros, avec le quatrième trimestre pour référence. L’IRL 2018 de ce trimestre vaut 129,03 et celui de 2017 vaut 126,82. Le calcul donne 600 x 129,03 / 126,82, soit 610,46 euros.
L’augmentation de 10,46 euros reste dans la limite de la variation de l’indice, 1,74 % sur un an. Le bailleur ne peut pas appliquer une hausse supérieure à celle de l’IRL.
Les charges ne sont pas concernées : la formule s’applique au loyer hors charges.
Pour réviser un ancien bail, suivez ces étapes dans l’ordre :
- Repérez dans le bail la clause d’indexation et le trimestre de référence, ou à défaut le dernier indice publié à la signature.
- Relevez l’IRL de ce trimestre pour l’année en cours et pour l’année précédente dans la série de l’Insee.
- Appliquez la formule au loyer hors charges, puis informez le locataire du nouveau montant et de sa date d’effet.
Révision oubliée : ce que le bailleur peut encore réclamer
Le propriétaire peut appliquer la révision dans l’année qui suit la date de révision prévue par le bail. Passé ce délai, la révision non appliquée est perdue. La loi du 6 juillet 1989 (article 17-1) l’encadre.
La révision n’est pas non plus rétroactive : elle ne vaut qu’à partir de la date de la demande (article 7-1 de la même loi). Un loyer jamais révisé depuis 2018 ne se rattrape donc pas.
Ce cas diffère de celui d’un locataire qui ne paie plus. Pour des sommes dues, la voie passe par la clause résolutoire du bail en cas d’impayé, qui n’a rien à voir avec l’indexation.
Les cas où l’IRL ne s’applique pas
L’IRL concerne les baux d’habitation. Un bail commercial suit d’autres indices, fixés par son propre régime, qu’il faut vérifier dans le contrat avant tout calcul. Appliquer l’IRL à un loyer commercial conduirait à un montant que le locataire pourrait contester.
Dans un logement soumis au plafond de loyer d’un dispositif fiscal, la révision ne permet pas de dépasser ce plafond. Le détail se trouve dans notre article sur le calcul du loyer plafonné en loi Pinel.
Où retrouver les anciens indices de l’Insee
L’Insee publie sur insee.fr la série complète de l’IRL, ainsi que le communiqué « Informations rapides » de chaque trimestre. La règle de révision et son délai sont détaillés sur service-public.gouv.fr, dans la fiche consacrée à la révision du loyer.
Avant de réviser un ancien bail, rapprochez le trimestre de la clause de la valeur correspondante dans la série. Une seule vérification évite de recalculer un loyer avec le mauvais indice.
