L’ERRIAL, outil numérique mis à disposition par Géorisques, pré-remplit automatiquement les risques réglementés associés à une parcelle. Pour un terrain constructible, cette étape précède logiquement tout engagement financier. La question posée ici : que mesure réellement cet outil, quelles données lui échappent, et à quel moment précis du processus d’achat ces lacunes deviennent un problème juridique ?
PPR, sismicité, radon, recul du trait de côte : ce que l’ERRIAL affiche et ce qu’il omet
| Type de risque | Affiché par l’ERRIAL | Vérification complémentaire nécessaire |
|---|---|---|
| Plan de prévention des risques naturels (PPRN) | Oui, si approuvé et géoréférencé | Consulter la préfecture pour les PPR prescrits non encore approuvés |
| Plan de prévention des risques technologiques (PPRT) | Oui | Vérifier les périmètres de dangers résiduels auprès de la DREAL |
| Sismicité | Oui (zonage national) | Aucune, donnée fiable à l’échelle communale |
| Potentiel radon (niveau 3) | Oui | Mesure in situ recommandée avant construction |
| Secteurs d’information sur les sols (SIS) | Oui | Étude de sol spécifique (pollution historique) |
| Recul du trait de côte | Oui, depuis la loi Climat et Résilience | Consulter le plan local d’urbanisme pour les horizons à 30 et 100 ans |
| Retrait-gonflement des argiles | Oui (cartographie d’aléa) | Étude géotechnique G1/G2 obligatoire en zone d’exposition moyenne ou forte |
| PPR prescrit mais non approuvé | Non systématique | Consultation directe en mairie ou en préfecture |
| Pollution des sols hors SIS (ex-BASIAS) | Partiellement (lien vers bases historiques) | Recherche dans l’inventaire historique des sites industriels |
Ce tableau met en évidence un point que l’outil lui-même ne précise pas : l’ERRIAL ne couvre que les risques géoréférencés et approuvés. Un PPR en cours d’élaboration, une pollution non encore inscrite en SIS ou un projet industriel Seveso en instruction n’apparaissent pas.
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Pour un terrain constructible, cette distinction change la nature du risque. Un aléa absent de l’ERRIAL aujourd’hui peut devenir opposable demain, après approbation du PPR, et remettre en cause la constructibilité effective de la parcelle.
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Mise à jour de l’état des risques entre promesse et acte : la jurisprudence qui change la donne
Un arrêt de la Cour de cassation du 19 février 2026 (3e civ., n° 24-10.524) a posé une règle claire. Lorsqu’un plan de prévention des risques naturels est approuvé entre la promesse de vente et l’acte authentique, le dossier de diagnostic technique doit être complété par une mise à jour de l’état des risques au moment de la signature définitive.
En l’absence de cette mise à jour, l’acquéreur peut demander la résolution du contrat ou une diminution du prix. Pour un terrain constructible, les conséquences sont directes : un PPR approuvé peut reclasser la parcelle en zone inconstructible ou imposer des prescriptions qui rendent le projet économiquement non viable.
Délai de validité et moment de consultation
L’état des risques a une validité de six mois. Un ERRIAL généré lors de la signature du compromis peut donc être périmé au moment de l’acte authentique, surtout si le délai entre les deux dépasse cette durée (ce qui arrive fréquemment pour les terrains nécessitant un permis de construire purgé de recours).
Le réflexe à adopter : régénérer l’ERRIAL sur Géorisques quelques jours avant chaque étape contractuelle. Le notaire vérifie la date, mais la responsabilité de fournir un document à jour incombe au vendeur.
Constructibilité du terrain et qualité substantielle : ce que les tribunaux sanctionnent
La constructibilité n’est pas un simple attribut administratif. La Cour de cassation la qualifie de qualité substantielle de la chose vendue pour un terrain à bâtir. Deux arrêts récents le confirment : celui du 22 juin 2023 (3e civ., n° 22-12.407) et celui du 21 mars 2024 (3e civ., n° 22-24.445).
Dans le second cas, l’autorisation administrative nécessaire à la construction était expirée et n’avait pas été annexée à l’acte. L’acquéreur a obtenu la nullité de la vente pour erreur sur les qualités substantielles.
Trois fondements juridiques mobilisables par l’acquéreur
- Erreur sur les qualités substantielles : la constructibilité préexistante à la vente était absente ou compromise, et l’acquéreur l’ignorait. La nullité de la vente peut être prononcée.
- Réticence dolosive : le vendeur connaissait un risque (pollution, PPR prescrit, aléa retrait-gonflement sévère) et ne l’a pas communiqué. L’intention de tromper ouvre droit à des dommages-intérêts en plus de la nullité.
- Garantie des vices cachés : le terrain présente un défaut non apparent (sol pollué, cavité souterraine) qui le rend impropre à la construction. L’action se prescrit dans les deux ans suivant la découverte du vice.
L’ERRIAL seul ne protège ni le vendeur ni l’acquéreur contre ces situations. Il constitue un point de départ, pas une garantie de constructibilité.
Étude de sol et règles d’urbanisme : les vérifications que l’ERRIAL ne remplace pas
En zone d’exposition moyenne ou forte au retrait-gonflement des argiles, une étude géotechnique préalable (G1) est obligatoire avant la vente d’un terrain constructible. Cette obligation, issue de la loi ELAN, ne figure pas dans l’ERRIAL. L’outil signale l’aléa, pas l’obligation d’étude associée.
Le document d’urbanisme applicable à la parcelle (PLU, PLUi, carte communale) contient des informations que l’ERRIAL n’intègre pas non plus :
- Les servitudes d’utilité publique (canalisations de transport, périmètres de protection de captage d’eau, monuments historiques) qui peuvent interdire ou conditionner la construction.
- Les orientations d’aménagement et de programmation (OAP) qui imposent des formes urbaines, des densités ou des accès spécifiques.
- Les emplacements réservés qui peuvent grever la parcelle au profit d’un équipement public futur.
- Le zonage précis (UA, AU, N) qui détermine si le terrain est constructible immédiatement, à terme, ou pas du tout.
Consulter le certificat d’urbanisme opérationnel (CUb) reste la seule démarche qui confirme la faisabilité d’un projet de construction sur une parcelle donnée. Ce certificat engage la commune pendant dix-huit mois.
Pollution des sols : au-delà des SIS
L’ERRIAL renvoie aux secteurs d’information sur les sols, mais l’inventaire historique des sites industriels (ex-BASIAS) couvre un périmètre bien plus large. Un terrain situé à proximité d’une ancienne activité industrielle peut nécessiter une étude de sol approfondie, même en l’absence de SIS déclaré. Les données ouvertes de Géorisques permettent de croiser les informations, à condition de savoir où chercher.
L’ERRIAL fournit une photographie partielle des risques réglementés à un instant donné. Pour un terrain constructible, la décision d’achat repose sur le croisement de cet outil avec le certificat d’urbanisme, l’étude géotechnique et la consultation des bases de données de pollution. L’arrêt du 19 février 2026 rappelle qu’un état des risques obsolète au moment de l’acte authentique suffit à fragiliser toute la transaction.