Comment calculer le rendement locatif de son investissement ?

Lorsque vous investissez dans un bien locatif, cela peut ne pas être aussi rentable que ce que vous espérez. Pour cela, il est nécessaire de calculer le rendement locatif afin de connaître la rentabilité de votre investissement immobilier. Les résultats obtenus, souvent exprimés en pourcentage, vous permettent de savoir concrètement ce que votre investissement financier va vous rapporter. Voici comment calculer le rendement locatif de votre investissement.

Qu’est-ce que la rentabilité d’un investissement locatif ?

Avant d’aborder comment calculer la rentabilité locative d’un investissement, il faudrait tout d’abord comprendre le rendement locatif. Il s’agit de ce que votre bien peut vous rapporter chaque année. Ainsi, avant d’acquérir un bien, il est convenable de s’assurer de la rentabilité de son investissement immobilier en calculant le rendement locatif.

Le calcul du rendement d’un investissement locatif représente le pourcentage entre les loyers que génèrent le bien et son prix d’achat. Le pourcentage qu’on obtient révèle alors ce que le bien peut rapporter annuellement. Ainsi, plus le pourcentage obtenu est élevé, plus on parle d’une meilleure rentabilité.

Calculer le rendement locatif de son investissement

Il existe plusieurs niveaux de rentabilité.

Calcul de la rentabilité brute d’un investissement locatif

De manière basique, le premier niveau de la rentabilité, c’est la rentabilité brute. Pour la calculer, il suffit de diviser le montant de ses loyers annuels hors charge par le coût de revient de son investissement. Autrement dit, le coût total du bien y compris les frais de notaire et les frais tous les travaux, de toutes les dépenses. Ensuite, il faut multiplier le résultat par 100 et remettre l’indice en pourcentage. Le résultat obtenu à la fin est votre rentabilité brute. Ce premier calcul de rentabilité va vous permettre de comparer plusieurs projets afin de pouvoir prendre des décisions.

Ainsi, si vous avez acheté un bien à 250.000 euros et que vous allez le louer à 1.000 euros le mois, le rendement locatif brut de votre investissement sera :

(1.000 x 12) / 250.000 x 100 = 4,8 %

Par contre, si vous repérez votre bien par une agence immobilière, sachez que la rentabilité annoncée par celle-ci comme rendement locatif brut sera différent. Il le présente sans y inclure tous les points nécessaires afin que l’investissement soit rassurant. Pour une agence immobilière, la rentabilité brute inclut le revenu annuel brut que vous percevrez divisé par le coût d’acquisition. Le coût d’acquisition inclut selon le prix d’achat net vendeur plus les frais d’agence. L’objectif, c’est de diminuer le coût d’acquisition pour que le rendement soit bien meilleur. Le problème avec cette méthode, c’est qu’elle ne reflète pas la réalité, car le prix total du bien est plus complexe.

Calcul de la rentabilité nette d’un investissement locatif

Calculer le rendement locatif brut vous permet de vous faire une première idée de ce que votre bien locatif va rapporter. Cependant, il ne suffit pas, car cela n’inclut pas toutes les différentes charges.

En réalité, acheter un bien locatif nécessite souvent de souscrire à un crédit qui engendre des charges (taux d’intérêt, assurance, etc.), mais aussi des charges locatives. Généralement, les charges représentent entre 20 % et 30 % du montant du loyer.

Pour obtenir un pourcentage qui reflète réellement ce que le bien vous va rapporter, il est judicieux de calculer la rentabilité nette de l’investissement locatif. Pour cela, il existe un certain nombre de choses qu’il faut déduire du montant des loyers :

• La taxe foncière ;
• L’assurance propriétaire non-occupant ;
• La CFE pour les locations meublées ;
• Les intérêts du crédit et de l’assurance ;
• Les frais de gestion personnels ;
• Les frais de gestion immobilière si vous recourez à une agence
• Les charges de copropriété ;
• L’entretien et les réparations ;
• Les éventuelles assurances ;
• Etc.

Le calcul de la rentabilité nette vous permet d’avoir une idée plus précise de combien va vous rapporter votre investissement parce que vous prenez en compte le flux financier (argent entrant et sortant).

Le plus important, c’est d’avoir la possibilité de pouvoir comparer plusieurs projets afin de pouvoir prendre une décision.